Piaţa terenurilor intră într-un nou ciclu
Posted by FASTimo on mai 8, 2014 in Uncategorized | 0 comments
Achiziţiile masive de teren realizate în vederea extinderii de către marii retaileri alimentari şi de bricolaj sunt înlocuite treptat cu investiţiile dezvoltatorilor imobiliari interesaţi de birouri şi rezidenţial
Ultimii trei ani au reprezentat o perioadă propice pentru dezvoltarea reţelelor de retail (supermarketuri, discounteri şi benzinării), care după acumularea terenurilor necesare extinderii au intrat într-o etapă de dezvoltare. Consultanţii imobiliari prevăd că această categorie de investitori se va opri din achiziţii în următorii doi ani şi va fi înlocuită de dezvoltatorii imobiliari tradiţionali.
„Dezvoltatorii se întorc încet pe piaţă şi o să înregistrăm acelaşi fenomen ca în 2005-2008, când aceştia aveau prioritate la cumpărarea de terenuri faţă de retaileri“, spune Attila Peli, directorul departamentului de terenuri şi dezvoltare din cadrul JLL. Potrivit acestuia, ultimul ciclu al pieţei imobiliare a început în 2003 şi s-a terminat în 2013, durând circa zece ani. Dezvoltarea tehnologiei ar fi trebuit să scurteze aceste cicluri până la şapte ani, însă criza profundă în care am intrat în 2008 a necesitat 5-6 ani de revenire. Consultantul menţionează că astăzi putem considera că suntem la începutul unui nou ciclu.
„Piaţa terenurilor s-a deblocat încă din 2011. E adevărat însă că perioada 2011-2013 a fost marcată de o activitate relativ redusă comparativ cu cea din perioada de «boom», precum şi de o atitudine prudentă şi, în majoritatea cazurilor, oportunistă din partea investitorilor. Preţurile terenurilor au scăzut constant în această perioadă, generând oportunităţi de dezvoltare pe diverse segmente ale pieţei. După câţiva ani în care retailerii şi dezvoltatorii de retail au dominat piaţa achiziţiilor de terenuri, am observat întâi o revenire a interesului din partea dezvoltatorilor de birouri şi, mai recent, pe segmentul terenurilor rezidenţiale“, evidenţiază Sînziana Oprea, senior associate în departamentul de terenuri al Colliers International, companie care, în ultimii trei ani, a intermediat tranzacţii cu terenuri cu o valoare cumulată de 100 mil. euro.
Volumul mediu de tranzacţii a înregistrat o uşoară scădere în ultimii ani, cu un număr din ce în ce mai mare de tranzacţii încheiate sub nivelul de 3 mil. euro. În 2012, piaţa a cunoscut trei tranzacţii cu valoare de peste 20 mil. euro fiecare; este vorba despre vânzarea platformei Vulcan, de 7,8 ha, către New Europe Property Investments (NEPI), achiziţia a 13 ha de teren în Galaţi pentru dezvoltarea centrului comercial Shopping City Galalţi tot de către NEPI şi achiziţia platformei Tractorul Braşov de către Immochan. În 2013 a fost încheiată o singură tranzacţie care a depăşit pragul de 15 mil. euro; canadianul Michael Topolinski a cumpărat la licitaţie fabrica Aversa din zona Obor, care dispune de un teren de circa 10 ha. În consecinţă, piaţa a fost dominată de tranzacţii mici şi mijlocii, încheiate sub pragul de 3 mil. euro şi care implică investitori oportunişti şi retaileri de mici dimensiuni.
Creşte interesul
„Este evidentă intensificarea activităţii de prospectare a pieţei, însă rămâne de văzut măsura în care acest interes crescut se va concretiza în tranzacţii mai multe şi mai mari. Tendinţa este încurajată de scăderea preţurilor proprietăţilor, în paralel cu perspectivele bune venite din economie“, susţine Sînziana Oprea.
Anul acesta a început în forţă după ce omul de afaceri Ionuţ Dumitrescu, fondatorul companiei de consultanţă Eurisko – vândută în 2008 grupului internaţional CBRE –, alături de nemţii de la Kaufland, a cumpărat de la Heineken terenul de 28.000 mp pe care până în 2005 a funcţionat fabrica de bere Griviţa din Bucureşti. Luna trecută, cei doi parteneri au început procesul de curăţare a terenului pe care vor să dezvolte un complex imobiliar format dintr-un proiect de birouri, în suprafaţă de 27.000 mp, un centru comercial susţinut de Kaufland şi o zonă de agrement, în suprafaţă de 9.000 mp. Investiţia se va ridica la circa 40 mil. euro. O tranzacţie mai mică, concretizată în această primăvară, a fost încheiată de familia Buyukhanli din Turcia, care are în dezvoltare ansamblul de locuinţe Cosmopolis. Investitorul a cumpărat 2.000 mp în zona Barbu Văcărescu, teren pe care vrea să înceapă în acest an construcţia unui bloc cu circa 100 de apartamente.
O altă tranzacţie în curs de negociere este între Portland Trust şi grupul italian Nusco. Portland a finalizat de curând complexul de birouri Floreasca Park, de lângă pasajul Pipera, şi intenţiona să extindă proiectul pe un teren de 3-3,5 ha ce aparţinea lui Lucian Becali, nepotul lui George Becali. Problemele juridice create de suprapunerile de cadastru existente pe acest lot i-a determinat pe cei de la Portland să îşi îndrepte atenţia spre alt teren, amplasat peste drum, între Nusco Tower şi proiectul de birouri al Skanska. Pentru terenul de 6.600 mp, Nusco avea în plan dezvoltarea unui turn multifuncţional cu 15 etaje. Reprezentanţii Portland au anunţat că vor să demareze construcţia noului proiect la finele acestui an sau începutul anului viitor.
Investitori noi
Natural oricărui început de ciclu imobiliar, tranzacţiile cu terenuri realizate în ultima perioadă au fost încheiate de investitori care cunosc foarte bine piaţa locală. „Întotdeauna piaţa începe să se revigoreze cu cei care au experienţă, pentru că aceşti investitori au suficient curaj ca să încerce. Investitorii noi sunt mai ezitanţi şi vor să vadă înainte o tendinţă. O să vedem tot mai multe tranzacţii anul acesta, majoritatea o să fie încheiate tot de cei care sunt deja activi pe piaţă – care au făcut şi alte proiecte în trecut, însă spre sfârşitul anului o să vedem şi alţi investitori care încep să intre pe piaţă. Deja sunt semne, dar ei au o perioadă de analiză înainte, vin, se uită, cercetează piaţa, încearcă să o înţeleagă şi apoi investesc“, explică Attila Peli.
Această perspectivă este sesizată şi de Sînziana Oprea, care se aşteaptă ca o parte din investitorii noi care prospectează acum piaţa să şi încheie tranzacţii, însă pentru amplasamente atent alese şi la preţuri competitive, pentru a compensa lipsa de experienţă pe piaţa locală. Interesul cumpărătorilor rămâne pe dezvoltarea de birouri, sectorul cel mai puţin riscant, în timp ce achiziţiile masive de loturi cu destinaţie rezidenţială mai au de aşteptat, este de părere reprezentantul JLL. „Între ele ar trebui să fie dezvoltarea de centre comerciale, retailul, care în România este puţin cam aglomerat şi face riscante achiziţiile pentru dezvoltări pe acest sector“, evidenţiază Peli.
Cea mai fierbinte zonă care se conturează în Bucureşti este Centru-Vest, descrisă de aria Orhideea – Politehnică – AFI Cotroceni. În zona Orhideea există un lot de 2 ha nedezvoltat, aparţinând fostei fabrici Spicul. Terenul este în proprietatea spaniolilor de la Hercesa, care l-au cumpărat cu 18 mil. euro. În apropierea staţiei de metrou Politehnica se află terenul de 7 ha al fostei uzine Pumac, deţinută de Ion Rădulea şi Alain Bonte, proprietarul reţelei farmaceutice Centrofarm. Un alt teren de vânzare, în suprafaţă de 4,5 ha, este chiar lângă AFI Palace Cotroceni. Terenul, deţinut de Broadhurst Investments, a făcut parte din fosta platformă UMEB, pe care s-a construit şi mallul din Cotroceni.
„Sunt unele terenuri foarte bune, de genul Pumac, dar orice zonă fiebinte are şi ea limitările ei. La un moment dat, tot ce este bun în această zonă se va achiziţiona, cum e şi în zona Barbu Văcărescu – Floreasca, unde aproape toate terenurile bune s-au cam cumpărat. Mai sunt puţine şi când se vor achiziţiona şi acelea o să o considerăm o zonă închisă ca în Victoriei“, mai spune Attila Peli. El se aşteaptă ca, în curând, să asistăm la tranzacţii încheiate pe sume mai mari decât cele din ultimii ani. Potrivit acestuia, există negocieri pe sume mari care s-ar putea încheia în cursul acestui an şi în 2015.
Sursa: capital.ro
Browse Listings
